2015年第二季度成都市房地產市場分析報告

1.     GDP增速緩中趨穩,固定資產投資增長率持續回落

2015年二季度國內生產總值296868億元,同比增長7.0%,從環比看,二季度國內生產總值增長1.7%,增速呈現緩中趨穩、穩中有好的發展態勢,國內經濟指標有所回暖。

1-1-1-1 2011-2015年第二季度國內生產總值GDP變化趨勢圖

2015年1-6月,全國固定資產投資(不含農戶)237132億元,同比名義增長11.4%(扣除價格因素實際增長12.5%),增速與1-5月份持平。房地產開發投資43955億元,同比名義增長4.6%(扣除價格因素實際增長5.7%),增速比1-5月份回落0.5個百分點。其中,住宅投資29506億元,增長2.8%,增速回落0.1個百分點,占房地產開發投資的比重為67.1%。

由此可見, 2015年二季度全國固定資產投資整體來看呈現回落企穩的趨勢,但房地產開發投資增速仍然持續下滑,其中住宅投資占比持續在67%左右,同比增長比率持續走低,增長率已降至3%以下,為近年來的最低值。詳見圖1-1-1-2。

1-1-1-2 2013-2015年第二季度全國房地產開發投資比較圖

2.     房地產開發企業到位資金同比企穩微增

2015年1-6月,房地產開發企業到位資金58948億元,同比增長0.1%,整體來看呈現企穩回暖的趨勢。

從資金來源的分布結構看,自籌資金和定金及預付款仍然為開發企業主要資金來源渠道,其兩項占資金來源比例超過6成。從占比情況看,2015年第二季度自籌資金、定金及預收款和個人按揭貸款占比有所增加,而國內貸款和利用外資占比有微幅下降。2015年第二季度,除自籌資金和個人按揭貸款出現正增長趨勢外,其余各項資金來源渠道增長率均處于下降通道。其中個人按揭貸款額持續大幅增加,同比增長率回升至10%,而自籌資金雖然為正增長,但增長幅度已逼近臨界線;其余資金來源均同比出現不同程度的下降,但與上季度相比,降幅有明顯收窄。整體來看,各項資金到位情況均有所好轉。詳見圖1-1-2。

1-1-2 20151-6月全國房地產開發企業資金來源結構分布圖

從資金來源的增長率來看,2013年國內貸款增長率處于高位,平均同比增長率為29.44%;2014年同比增長率持續下降且下降幅度逐漸增大;2015年一季度同比增長率首次下降為負值,為近年來的最低值;二季度開始,房地產國內貸款環比有所增加,同比增長率震蕩回升,降幅明顯收窄。

定金及預收款同比增長率于2012年1月達到歷史低點,在經歷2013年年初的大幅上漲階段后,漲幅穩步回落。2014年3月開始,定金及預收款同比出現負增長,繼而同比增長率持續下滑,進入2015年后開始降幅收窄,增長率逐月回升,至二季度末幾乎逼近臨界水平值。詳見圖1-1-3。

1-1-3 2013-2015年第二季度全國房地產開發企業資金增長率比較圖

3.     國房景氣指數企穩回升

2015年6月,全國房地產開發景氣指數為92.63,環比上月上漲0.2個百分點,同比回落2.21個百分點,同比持續下降。從2010年3月開始,國房景氣指數振蕩下滑,至2011年10月下滑至景氣線附近,隨后一直位于景氣線之下,2012年10月至2013年7月開始震蕩回升,8月以來保持相對平穩的基礎上有所下滑,12月環比有較大回升。2014年國房景氣指數持續下滑,全年均位于綜合景氣線以下,2015年一季度下降幅度持續增大,達到低谷,從二季度開始,景氣指數線止跌企穩回升趨勢明顯。從整體來看,2015年下半年預計國房景氣指數將有所回升,但回升至綜合景氣線以上的可能性較小。詳見圖1-1-4。

1-1-4 2011-2015年第二季度全國房地產開發綜合景氣指數對比圖

綜上所述,2015年第二季度,經濟下行壓力有所緩解,國家經濟增長緩中趨穩,固定資產投資及房地產開發投資增速持續回落,房地產開發企業資金壓力有所好轉。房地產業作為國家經濟的支柱產業,在中央定調穩增長、調結構、促消費的大背景下,中央連續降準降息,為市場釋放更多的流動資金;實施新政并利用稅收杠桿調整個人住房住房轉讓營業稅免征期,放寬信貸門檻,提升購房能力,構建寬松的市場環境,同時積極推進長效機制完善。地方政府也紛紛出臺公積金貸款政策、財政補貼等一系列利好政策,刺激市場促進庫存去化,剛性需求及改善型需求得到了極大的支持。在多重政策效應疊加影響下,房地產市場回暖趨勢明顯.

2015年第二季度,成都市中心城區新建商品住宅供應量充足,供應量在保持相對穩定的基礎上同比、環比均增長;新房成交量環比增長,商品住宅成交價格企穩回升,二手房成交量增長明顯,成交價格上漲。

2015年第二季度,成都市新建商品住宅總供應量為512.55萬平方米,同比上漲31.49%,環比上漲38.04%,供應量有所增加。分月來看,隨著3月底“3.30”新政的頒布實施,開發商對市場的預期有所好轉,信心增加,從而加大了4月的房屋供應量,5月利好政策不斷,央行連續降息釋放大量流動性資金,貸款余額穩步增長,企業到位資金充足,商品住宅銷售持續回暖,6月開發商大力推盤促使供應量升至高位。總體來看,2015年第二季度供應正常,供應量充足。見圖3-1-1。

3-1-120151-20156月中心城區新建商品住宅供應量比較圖

從供應商品房的用途來看,2015年第二季度中心城區新建商品房總供應面積為512.55萬平方米,其中商業辦公用房49.79萬平方米,占比10%;新建商品住宅(含配套車位,下同)供應面積為462.76萬平方米,占總供應面積的90%。見圖3-1-2。

3-1-22015年第二季度一圈層新建商品房用途供應量圖

2015年第二季度,新建商品住宅季度總成交228.29萬平方米,環比上漲24.57%,同比下降12.66%。月度來看,由于“3.30”房貸新政的持續影響,4月成交量與3月基本持平,略微增加,但仍低于去年同期水平;5、6月央行連續兩次降準降息,釋放大量流動資金,很大程度上刺激了房地產市場的剛性需求及改善型需求,成交量迅速攀升,達到年內的高位,特別是6月成交量高達82.18萬平方米,較去年同期大幅增長。總體來看,2015年二季度總成交量環比明顯增加,新建商品住宅市場企穩回升趨勢明顯,在寬松的政策及金融環境背景下,預計未來新房成交量將持續回升。見圖3-1-3。

3-1-320151-20156月中心城區新建商品住宅成交量圖

2015年第二季度,成都市二手房成交量為182.28萬平方米,同比去年同期上漲50.85%,環比上季度上漲49.55%,二手房成交量本季度大幅上漲。自2013年3月初“國五條”發布,造成二手房成交量短時間激增過后,二手房成交量持續徘徊在低位;2014年成都市二手房成交量受政策影響波動增長,整體仍然保持在低位平穩發展;進入2015年后,受《不動產登記條例》自3月1日起實施的影響,部分房屋持有者趕在政策實施前進行了拋售,造成短時間內成交量的小幅回升;3月27日,財政部、國家稅務總局聯合發文調整個人住房轉讓營業稅政策,將二手房營業稅免征期由原來的5年免征調整為2年免征,免征期的放寬,進一步加快二手房流通速度,促使4月成都市二手房成交量大幅上漲至高位;5—6月,地方政府實施公積金新政,支持自住及改善性住房需求,再加上央行連續兩次降息,釋放資金流動性,活躍了二手房市場交易,成交量持續增加。總體來看,二手房成交量漲幅超過新建商品住宅漲幅二手房成交量,并已遠遠超過去年同期水平,隨著短期內交易量的集中釋放后,預計三季度二手房成交量將平穩中略有減少。見圖3-1-4。

3-1-420151-20156月中心城區二手房成交量比較圖

2015年第二季度,根據我公司在中心城區均勻布設的176個商品住宅交易樣本點數據,中心城區商品住宅成交均價連續六個季度下降,截止2015年6月成交均價為7931元/平方米,環比下降0.23%,同比去年下降2.05%,降幅所有收窄。自2011年四季度,中心城區商品住宅成交均價持續下滑,2012年2季度止住下滑趨勢后持續小幅回升,2013年一直延續回升態勢,但漲幅持續收窄;2014年全國房地產市場整體不景氣,造成成交均價持續小幅下降;進入2015年后,國家重點強調穩定住房消費,刺激住房剛性需求和改善型需求,以取消限購、實施房貸及公積金新政、多次降準降息以及營業稅免征期調整等多重手段,對房地產市場起到了有效的刺激作用,特別是在政策密集出臺的5、6月份,新房及二手房成交量明顯回升,到了6月底,全國房地產市場企穩回暖。根據國家統計局公布的“七十個大中城市住宅銷售價格指數”中成都新建商品房房價指數統計顯示,成都市自2014年5月開始銷售價格指數持續下行,到了10月降幅逐漸收窄,下降趨勢一直延續到至本季度4月,自5月開始銷售價格環比止跌上漲,房地產市場企穩回暖明顯。見圖3-1-5、圖3-1-6。

3-1-52011-2015
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